Wie lange dauert die Bauphase?

In der Theorie wird als Bauzeit die Zeit vom Beginn der Bauausführung bis zur Bauabnahme bezeichnet. Die Länge der Bauzeit hängt von vielen Faktoren ab: der Größe des Vorhabens an sich, der Art und Weise der Bauabrechnung (Architekt, Generalunternehmen, Einzelgewerke etc.), Größe des Bauunternehmens, der Bauart (Fertighaus oder Massivhaus) o.ä., um nur ein paar Beispiele zu nennen. Für die Finanzierung ist jedoch eine andere Zeitspanne wichtiger: nämlich die Zeit zwischen der Beantragung der Baufinanzierung und der letzten Auszahlung bzw. Fertigstellung. Diese ist entscheidend für die Ermittlung der Finanzierungskosten während der Bauzeit. In der Praxis beträgt diese Zeit durchaus zwischen 1 bis 1,5 Jahre. Lassen Sie sich diese Bauzeit also im Vorfeld sagen bzw. ermitteln.

Welche Finanzierungskosten fallen an?

Kennen Sie die geplante Bauzeit, dann haben Sie auch eine Vorstellung vom eigentlichen Zahlungsplan, d.h. u.a. der Fälligkeit der Zahlungen für das Grundstück, Abschläge nach Baufortschritt an das Bauunternehmen oder die Gewerke. Bevor Ihnen die Bank erste Teile des Darlehens auszahlt, muss zuvor das für die Finanzierung vorgesehene Eigenkapital komplett eingesetzt werden. Erst danach zahlen die Banken die Darlehensmittel aus. Daraus resultieren auch die ersten Finanzierungskosten. Auf den ausgezahlten Darlehensteil zahlen Sie die eigentlichen Sollzinsen (=Darlehenszinsen), welche Sie im Darlehensvertrag mit dem Finanzierungsinstitut vereinbart haben. Die Zahlung erfolgt monatlich. Auf den Darlehensteil, der noch nicht ausgezahlt wurde, werden sogenannte Bereitstellungszinsen oder auch Bauzeitzinsen fällig. Jedoch erst, wenn die bereitstellungzinsfreie Zeit abgelaufen ist. Bereitstellungszinsen werden in der Regel in Höhe von 3% p.a. (entspricht 0,25% pro Monat) verlangt. Es gibt jedoch auch positive Ausnahmen, bei welchen nur 0,15% (entspricht 1,8% im Jahr) berechnet werden. Bei der Wahl der richtigen Finanzierung sollte also mit Hilfe des Zahlungsplans folgende Überlegung angestellt werden: Ist es finanziell sinnvoller die Bereitstellungszinsen zu zahlen oder die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verlängern? Solange das Darlehen noch nicht voll ausgezahlt ist, muss bei den meisten Kreditgebern noch keine Tilgung berücksichtigt werden. Diese wird erst nach Vollauszahlung des Baukredits fällig. Der Vorteil darin besteht, dass Ihre Belastung innerhalb der Bauzeit nicht auch durch die Tilgung erhöht wird. Nachteilig ist hingegen, dass die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung bei einem Annuitätendarlehen entsprechend höher ist, wenn Sie später beginnen zu tilgen.

Ein Blick in die Gebührenübersicht des Darlehensgebers verrät, ob sogenannte Teilauszahlungszuschläge erhoben werden. Diese sind vereinzelt noch üblich und sollten im Vorfeld bekannt sein. Teilauszahlungszuschläge werden, abhängig vom jeweiligen Kreditinstitut, ab einer bestimmten Anzahl an Auszahlungen fällig.

Zusätzlich zu den Finanzierungskosten sollten Sie auch Ihre aktuellen Wohnkosten nicht vergessen. Diese kommen bis zum eigentlich Einzug in Ihr neues zu Hause natürlich noch dazu.

Welche Finanzierungskosten sind aus der Praxis nahezu verschwunden?

Bis vor einigen Jahren waren noch Schätzkosten/ Wertermittlungsgebühren oder Kontoführungsgebühren durchaus üblich. Diese sind jedoch weitestgehend nicht mehr praxisrelevant.

Fazit: Um unnötige finanzielle Engpässe während einer Bauphase zu vermeiden, sollten Sie – in Verbindung mit einem Zahlungsplan – Ihre „zusätzlichen Finanzierungskosten während der Bauzeit“ im Vorfeld ermitteln. So kennen Sie Ihre monatlichen Belastungen und erleben keine Überraschungen. Die Doppelbelastung von Miete und Finanzierungskosten in der Bauphase sollten Sie durch Einkommen abdecken bzw. dafür eingeplantes Eigenkapital kompensieren können. Die Berechnung ist natürlich ein Richtwert und basiert unter der Voraussetzung, dass Ihr Bauvorhaben planmäßig verläuft. Und das ist leider selten genug…