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Was kann ich mir für eine Immobilie leisten?

Erfassung der monatlichen Einnahmen
Die Grundlage für eine solide Baufinanzierung: Der Kassensturz.

Stellen Sie mit Hilfe der Grafik 1 Ihre monatlichen Netto-Einkünfte zusammen.

Gehen Sie also von der IST-Situation aus und beachten Sie zusätzlich die kommenden Jahre bei Ihrer Planung. D.h. hier sollen Gedanken wie z.B. Familiengründung, Jobwechsel, berufliche Auszeit usw. mit einbezogen werden. Am Wichtigsten ist jedoch die Einkommenssituation zum aktuellen Zeitpunkt. Zukünftige finanzielle Durststrecken sollten geplant und aus Erspartem geleistet werden.
Falls Sie bereits über Mieterträge verfügen, dann rechnen Sie diese konservativ mit zu den Einnahmen hinzu. Ziel dieses Kassensturzes besteht letztlich darin, dass Sie sich – unabhängig von der Einschätzung der jeweiligen Bank – Gedanken zur Ihrer idealen Monatsrate machen. Denn wenn diese gedanklich ungefähr feststeht, dann ergibt sich daraus die maximale Darlehenshöhe und damit der maximal mögliche Kaufpreis.

Erfassung der monatlichen Ausgaben
DIE GRUNDLAGE FÜR EINE SOLIDE BAUFINANZIERUNG: DER KASSENSTURZ.

Erfassen Sie mit Hilfe der Grafik 2 Ihre monatlichen Ausgaben.

Seine monatlich wiederkehrenden Ausgaben zu kennen, ist für die Planung einer Baufinanzierung elementar. Der Großteil der Ausgaben sind üblicherweise allgemeine Lebenshaltungskosten1Banken haben für Lebenshaltungskosten unterschiedlichste Pauschalen. Hier gibt es große Unterschiede! (abgesehen von der bisherigen Mietzahlung). Damit sind Lebensmittel, Drogerieartikel, Genussmittel, Kleidung usw. gemeint.  Erfassen Sie für Ihre Baufinanzierung alle weiteren Ausgaben, wie z.B. für das KfZ (Versicherung, Steuern usw.) oder öffentliche Verkehrsmittel, alle Versicherungsbeiträge, Freizeitausgaben (Sport, Kultur, „Essen gehen“…) und Sonstiges (Urlaub, Hobby uw.). Beachten Sie, dass einmalige Anschaffungen gezwölftelt werden müssen.

Tipp: für die genaue Einnahmen und Ausgabenerfassung vor einer Baufinanzierung hilft entweder der Blick in ein paar aufeinanderfolgende Kontoauszüge oder die bequeme Erfassung der Einnahmen und Ausgaben in einer App (es gibt zahlreiche Apps für das Führen eines Haushaltsbuches). Empfehlenswert ist hierbei die Durchschnittsbetrachtung von mind. 3 Monaten.

Erfassung der monatlichen Ausgaben
Ermittlung der möglichen Monatsrate
Wie viel Geld kann ich für die Monatsrate nutzen?

Nachdem Sie nun einen Kassensturz gemacht haben, können Sie viel besser einschätzen, wie hoch die Monatsrate sein darf. Sie kennen nun Ihren monatlichen Spielraum für die Annuität der Baufinanzierung und die Nebenkosten (Instandhaltungsrücklage für Gebäude und Wohnungen, gezwölftelte Grunderwerbsteuer für selbst genutzte Immobilien u.a.). Natürlich kann auch die bisher gezahlte Miete ein guter Anhaltspunkt sein. Je nachdem wie viel Geld bisher monatlich übrig geblieben ist, kann die Miete auch die maximale Rate sein oder eben auch etwas mehr. Bitte vergessen Sie nicht sich einen ausreichenden monatlichen “Puffer” einzuplanen.

Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit
Aufstellung des vorhandenen Eigenkapitals
Wie viel Eigenkapital bzw. Eigenmittel sollte ich für die Finanzierung nutzen?

In der Grafik 4 sind mögliche Kapitalreserven aufgezeigt. Bei der Planung Ihrer Baufinanzierung sollten Sie kein Eigenkapital „vergessen“. Grundsätzlich macht es Sinn möglichst viel Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen. Lassen Sie jedoch ein Sicherheitspolster für Unvorhergesehenes (Autoreparatur, Haushaltsgeräte etc.) in Höhe von mind. 2-3 Netto-Monatseinkommen.

Kündigen Sie rechtzeitig mögliche Termin- oder Spargelder. Eine Zwischenfinanzierung wird im Rahmen der Baufinanzierung eher teuer. Prüfen Sie bei Wertpapieren erst einmal die tatsächliche, durchschnittliche Rendite (Abgeltungssteuer nicht vergessen). Nur wenn diese deutlich höher liegt als der Darlehenszins, dann kommt überhaupt erst die Frage auf, ob das Geld wirklich in die Baufinanzierung gesteckt werden sollte oder ob es eventuell später in Form von Sondertilgung eingebracht werden kann. Wollen Sie ein Wertpapierdepot als Eigenkapital für die Baufinanzierung nutzen, dann lösen Sie es sukzessive mit den besten noch zu erzielenden Kursen auf und parken Sie die Gelder z.B. auf einem Tagesgeldkonto. Bei einem möglichen Auflösen Kapitallebens- oder Rentenversicherungen für die Baufinanzierung bedenken Sie zum Einen die Renditeeinbußen und zum Anderen eine mögliche Einkommensteuerpflicht der Gewinne bei einem Verkauf innerhalb der ersten 12 Jahre. Prüfen Sie auch mögliche Bausparguthaben, welche Sie einsetzen können.

Aufstellung Eigenkapital

Einbeziehen der Nebenkosten bei einer geplanten Baufinanzierung

Kaufnebenkosten dürfen nicht unterschätzt werden. Diese Pauschalwerte helfen, damit Sie die Höhe besser einschätzen können:
Grunderwerbsteuer (bundeslandabhängig): zwischen 3,5% bis 6,5%
Notar- und Grundbuchkosten: 1,5 bis 2,0%
Maklerkosten (bundeslandabhängig): 3,57% bis 7,14%
Bei einer Baufinanzierung können weitere Kosten anfallen, u.a. Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Gutachterkosten. Sonstige Bearbeitungsgebühren gibt es kaum noch.

Ermittlung der maximalen Darlehenssumme und des maximalen Kaufpreises

Faustformel: Wie viel Darlehen kann ich mir leisten?

Für den nächsten Berechnungsschritt werden Annahmen benötigt:

  1. Der Darlehenszins (ungefähre Annahme)
  2. Die jährliche Tilgung in Prozent (wann soll Ihre Baufinanzierung ungefähr zurückgezahlt sein)

Vorhandenes Eigenkapital: 70.000 Euro.
Sie multiplizieren die maximale mögliche Monatsbelastung für Ihre Baufinanzierung mit 12 Monaten. Teilen diesen Betrag durch den Wert aus der Summe von Zins und Tilgung. Anschließend multiplizieren Sie wieder mit 100.

Faustformel: Wie viel Darlehen kann ich mir leisten?

Beispielrechnung zur Frage: Wie viel Darlehen kann ich mir leisten bzw. was kann ich mir leisten?

Annahme: 950 Euro maximal mögliche Monatsbelastung, 2% Sollzins, 2,5% Tilgung

950 Euro * 12 Monate = 11.400 Euro
11.400 Euro / 4,5 = 2.533,33 Euro
2.533 Euro * 100 = 253.300 Euro Baufinanzierungsdarlehen

In diesem Fall, d.h. unter diesen Annahmen beträgt die Darlehenssumme für Ihre Baufinanzierung ca. 253.000 Euro. Jetzt können Sie das Eigenkapital hinzu addieren: 253.300 + 70.000 = 323.300 Euro. Das ergibt den Kaufpreis. Jetzt berücksichtigen Sie noch die Nebenkosten eines Immobilienkaufes (hier 3,5% Grunderwerbsteuer und 2,0% Notar und Grundbuchkosten, kein Makler): 323.300 Euro / 1,055 = ca. 306.445 Euro.
Der maximal mögliche Kaufpreis der Immobilie beträgt also 306.445 Euro, d.h. Sie können eine Immobilie mit einem Kaufpreis von rund 300.000 Euro suchen und darauf Ihre Baufinanzierung abstellen.

Beispielrechnung

Faustformel: Wie viel Darlehen kann ich mir leisten?

Annahme: 950 Euro maximal mögliche Monatsbelastung, 2% Sollzins, 2,5% Tilgung

950 Euro * 12 Monate = 11.400 Euro
11.400 Euro / 4,5 = 2.533,33 Euro
2.533 Euro * 100 = 253.300 Euro Baufinanzierungsdarlehen

In diesem Fall, d.h. unter diesen Annahmen beträgt die Darlehenssumme für Ihre Baufinanzierung ca. 253.000 Euro. Jetzt können Sie das Eigenkapital hinzu addieren: 253.300 + 70.000 = 323.300 Euro. Das ergibt den Kaufpreis. Jetzt berücksichtigen Sie noch die Nebenkosten eines Immobilienkaufes (hier 3,5% Grunderwerbsteuer und 2,0% Notar und Grundbuchkosten, kein Makler): 323.300 Euro / 1,055 = ca. 306.445 Euro.

Der maximal mögliche Kaufpreis der Immobilie beträgt also 306.445 Euro, d.h. Sie können eine Immobilie mit einem Kaufpreis von rund 300.000 Euro suchen und darauf Ihre Baufinanzierung abstellen.