Wie funktioniert ein Pfandtausch bzw. Objektwechsel?

Der Begriff Pfandtausch:
Hierbei wird lediglich die Bezeichnung des Sicherungsobjekts umgeschrieben, d.h. eine Immobilie wird durch eine andere Immobilie ersetzt und dies im Darlehensvertrag entsprechend hinterlegt. Daher spricht man auch von einem Objektwechsel.

Das wichtigste Beurteilungskriterium ist für die Bank, dass das neue Objekt in der Werthaltigkeit der bisherigen Immobilie entspricht oder zumindest in Bezug auf die aktuelle Restschuld sich in einem Preisrahmen bewegt, zu dem die bisherigen Konditionen passen. Klar muss dabei sein, dass ausschließlich die Bank im Rahmen ihrer Wertermittlung darüber befindet, ob sie das neue Haus oder die neue Wohnung wie erforderlich taxiert bzw. einschätzt.

Was bedeutet das nun in der Praxis?

Die Darlehensgeber staffeln ihre Sollzinssätze in der Regel nach Darlehenshöhe und Beleihungsauslauf und steuern so ihre Zinsangebote. Ein niedriger Beleihungsauslauf – also wenig Darlehen in Bezug auf den Immobilienwert – sorgt für einen geringeren Zinssatz als eine Kaufpreis-Finanzierung. Haben Sie also ursprünglich bei Ihrer jetzt zu verkaufenden Immobilie eine 60% – Finanzierung erhalten, sollten die vorhandene Restschuld auch in Bezug auf den Wert des neuen Objekts nicht mehr als 60% betragen.  

Was ist, wenn der neue Objektwert viel niedriger ist?   

Das Kreditinstitut kann in einem solchen Fall den Objekttausch ablehnen. Ist das Institut Ihnen jedoch wohlgesonnen, wird sie Ihnen möglicherweise einen höheren Zinssatz unter Beibehaltung der ursprünglichen Zinsfestschreibungsdauer anbieten. Dieser angepasste Sollzinssatz orientiert sich dabei an die zum Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses gültigen Aufschläge für einen 80%, 90% oder 100% -tigen Beleihungsauslauf. An unseren Formulierungen merken Sie bereits, dass es keine einheitliche, bankenübergreifende Lösung gibt. Ganz im Gegenteil. Auf einen Pfandtausch einzugehen, liegt ausschließlich im Ermessen der Bank. Selbst wenn werthaltig Alles passt, hängt es vom Kreditgeber ab. 

Wie ist der Ablauf eines Pfandtauschs?

Üblicherweise fragt der Kunde dazu direkt bei seiner finanzierenden Bank an. In diesem Fall wird die Bank wie bei einer Erstentscheidung das neue Objekt bewerten und entscheiden, ob sie dem Pfandtausch bzw. Objekttausch zustimmt. Die Erfahrungen haben gezeigt, dass Kreditinstitute sich bei diesem Wechsel nicht sperren. Mindestens genauso wichtig wie der Pfandtausch selbst, ist jedoch der Zeitraum von der Beantragung bis zur Auszahlung. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie direkt von dem einen in das andere Objekt umziehen. Regelmäßig ist dann eine Zwischenfinanzierung erforderlich. Warum? In den meisten Fällen werden für die neue Immobilie Zahlungen fällig, die zeitlich vor dem Verkaufserlös für das Altobjekt liegen. Immer dann, wenn solche Zahlungen nicht durch vorhandenes Eigengeld (Eigenkapital) geleistet werden können, kommen Sie um eine Zwischenfinanzierung nicht herum. Die Bank wird dann eine neue Grundschuld auf das neue Objekt eintragen lassen und gegebenenfalls nach Baufortschritt auszahlen. Im Zuge der Zahlung des Verkaufserlöses wird die auf dem Altobjekt lastende Grundschuld gelöscht.
Eine andere Variante ist, dass Sie zunächst das bisherige Objekt veräußern und sich dann intensiv um das neue Objekt kümmern. Das ist eine sehr sichere Variante. Sie kennen genau den erzielten Verkaufspreis, können gezielt rechnen und müssen sich keine Sorgen darum machen, ob es Käufer für Ihr Altobjekt gibt. Soll aufgrund günstiger Zinssätze nun ein Pfandobjektwechsel erfolgen, wird der Verkaufserlös beim Kreditgeber auf ein sogenanntes Sperrkonto eingezahlt. Von diesem wird nun die neue Immobilie in Raten oder in einer Summe bezahlt. Somit ist für die Bank immer eine Sicherheit für den Kredit gegeben, entweder durch das Kontoguthaben auf dem Sperrkonto, der Werthaltigkeit der Immobilie oder durch eine Mischung aus Beiden (bei Zahlung nach Baufortschritt).

Beachten Sie bitte bei dieser Variante, dass Sie, wenn Sie nicht kostenfrei zwischenzeitlich bei Verwandten oder Freunden unterkommen, die Raten für das Darlehen weiterlaufen und Sie sich eine Doppelbelastung leisten können müssen.  

Mit welchen Kosten muss ich beim Pfandtausch rechnen?

Immer wieder kommt die Frage nach Kosten bzw. Gebühren eines Pfandwechsels auf. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass bestimmte Gebühren wie Kreditbearbeitungsgebühren für die Antragstellung oder für die Wertermittlung inzwischen gerichtlich für unzulässig erklärt wurden. Diese Regelungen gelten bei einem Pfandtausch nicht. Ein Pfandtausch ist keine Dienstleistung, die die Bank ohnehin vornehmen würde wie die Kreditbearbeitung und Wertermittlung. Ein Pfandtausch liegt ausschließlich im Kundeninteresse und genau diese Dienstleistung lässt sich deshalb die Bank bezahlen. In der Preisgestaltung ist sie dabei frei, solange die Kosten nicht gegen die guten Sitten verstoßen. In der Praxis finden Sie deshalb Pauschalpreise von 250 – 1000 Euro oder Preise in Abhängigkeit der Restschuld, z.B. 1%, möglicherweise auch eine Mischform wie 1%, mindestens 500 Euro. Größenordnungen von 1% werden zwar von Verbraucherschützern kritisiert, sind unseren Erfahrungen nach aber gerichtsfest. 

Fazit bzw. lohnt sich ein Pfandtausch?

• die Bank kann, muss aber nicht einem Objektwechsel zustimmen
• informieren Sie sich sehr genau über die Kosten des Wechsels
• lassen Sie sich zum Vergleich auch eine Vorfälligkeitsentschädigung ausrechnen
• prüfen Sie unter Abwägung von Gebühren, Vertragszins, aktuellem Zinsniveau und Vorfälligkeitsentschädigung ob eine Kreditrückzahlung oder ein Pfandtausch sinnvoller ist. 

Ob sich der Pfandtausch lohnt hängt also ganz von der individuellen Situation ab und kann nicht pauschal beantwortet werden.

Unser Tipp: Sondieren Sie den Markt. Nach wie vor sind die Zinsunterschiede zwischen den Banken erheblich. Nur weil die Rückzahlung eines Darlehens und gleichzeitiger Neuabschluss beim bisherigen Darlehensgeber eher für einen Pfandtausch spricht, muss das nicht für alle Anbieter gelten. Gehen Sie zinsbewusst vor und vergleichen bundesweit. Wir unterstützen Sie gern dabei.