Baufinanzierungstipps

Ein Forward-Darlehen ist eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen. Eine Versicherung kostet Geld, was sich bei einem Forward-Darlehen in Form eines Zinsaufschlags auswirkt. Die Höhe des Zinsaufschlags ist bankenabhängig und wird zudem durch die sogenannte Vorlaufzeit bestimmt (=Zeit von jetzt bis zum Ablauf der Sollzinsbindung).

Stolpersteine bei der Wahl der Sollzinsbindung vermeiden

Wenn die Sollzinsbindung einer Baufinanzierung in den nächsten 2 Jahren endet, kann über ein Forwwarddarlehen nachgedacht werden. Wenn Immobilienbesitzer damals jedoch unterschiedliche Darlehensbausteine gewählt haben (z.B. Bankdarlehen und KfW-Darlehen), dann sollte ein bestimmter Stolperstein vermieden werden.

Beispiel einer nicht zu Ende gedachten Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen

Angenommen ein Immobilienbesitzer hat seine damalige Baufinanzierung aus verschiedenen Gründen in unterschiedliche Darlehensbausteine aufgeteilt: zwei Bankdarlehensteile und einen KfW-Darlehensteil. Die Sollzinsbindung aller Darlehen endet nach 10 Jahren zur gleichen Zeit. Knapp zwei Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung wurde lediglich ein großer Teil der Restschuld mit einem Forward-Darlehen anschlussfinanziert. Jetzt steht also noch die Anschlussfinanzierung der anderen beiden Darlehensteile an.

Und genau jetzt macht sich eine nicht ausreichende Beratung des Forward-Darlehens bemerkbar: die zwei anderen Darlehen müssen nun bei der gleichen Bank finanziert werden, welche auch das Forward-Darlehen begleitet hat. Man ist damit in einer Abhängigkeit, die im Vorfeld hätte vermieden werden können. Dies begründet sich mit dem Grundbuch. Die erste Rangstelle erhält die Bank des Forward-Darlehens. Für andere Banken gilt dieses Darlehen als Vorlast und macht eine Finanzierung oftmals nicht mehr möglich.

Fazit der Anschlussfinanzierung mit Forwarddarlehen

Ob ein Forward-Darlehen an sich sinnvoll ist, hängt ganz vom persönlichen Sicherheitsbedürfnis der Immobilienbesitzer und von der Höhe des Zinsaufschlags ab. Wenn ein Forward-Darlehen abgeschlossen wird und mehrere Darlehensbausteine vorhanden sind, dann sollte die Finanzierung unbedingt auch vollumfänglich und unabhängig betrachtet werden. Dazu gehören u.a. folgende Fragen: Was passiert mit den anderen Darlehensteilen, wenn ich nur ein Forward-Darlehen abschließe? Bin ich dann gebunden? Schadet mir die Abhängigkeit unter Umständen? Viel zu oft haben Immobilienbesitzer dann gar keine andere Wahl als bei dieser Bank weiter zu finanzieren. Nicht selten zu deren Nachteil.
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