Anfänglicher effektiver Jahreszins, Effektivzins, PAngV

Mit dem effektiven Jahreszins wird in der Baufinanzierung der Preis eines Kredites gemäß §6 Preisangabenverordnung (PAngV) angegeben. Und zwar in Form eines Jahres-Prozentwertes. Der effektive Jahreszins dient von vielen Preisbestandteilen am ehesten dazu, das günstigste Angebot für Baufinanzierungen herauszufinden. Das liegt vor allem daran, dass der effektive Jahreszins auf Basis gesetzlicher Vorgaben zu ermitteln ist. Ziel ist es, (fast) alle Kosten des Darlehens einer Baufinanzierung mit einfließen zu lassen und dem Kunden so eine Vergleichsmöglichkeit verschiedener Angebote für Baufinanzierungen vergleichen zu können.

Was beinhaltet die Preisangabenverordnung (=PAngV)?

Einfach ausgedrückt wurde mit der PAngV in 2010 eine einheitliche Berechnungsmethode u.a für den anfänglich effektiven Jahreszins geschaffen. Folgende Preisbestandteile für eine Baufinanzierung müssen bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses berücksichtigt werden: Sollzinssatz, Sollzinsbindung, Disagio, Tilgungssatz, Zeitpunkt der Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen, Bearbeitungsgebühren und Vermittlungsgebühren.

Welche Neuerungen brachte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie mit sich?

Darlehensgeber wurden angehalten, dass auch zusätzlich anfallende Kosten bei einem Immobilienerwerb, z.B. Kosten zur Eintragung einer Grundschuld, mit einfließen sollten. Zudem wurde deutlich gemacht, dass für die Berechnung des effektiven Jahreszinses der Gesamtlaufzeit mit dem Sollzins der ersten Sollzinsperiode gerechnet werden kann.

Weshalb „anfänglich“?

Bei Baufinanzierungen stehen die Konditionen nur selten für die gesamte Laufzeit des Darlehens (außer bei Volltilgerdarlehen) fest. Es wird daher von „anfänglich“ gesprochen, weil sich der Effektivzins nur auf die erste = anfängliche Zinsfestschreibungsperiode bezieht.

Welche Kostenbestandteile von Baufinanzierungen werden im Effektivzins nicht berücksichtigt?

Mögliche Bereitstellungszinsen werden nicht berücksichtigt.

Was ist (eine) Tilgung?

Unabhängig von der Finanzierungswelt bedeutet Tilgung immer, eine Schuld oder Verpflichtung zu begleichen. Im Zusammenhang mit einem Immobilienkredit ist damit die Zurückführung eines aufgenommenen Darlehens gemeint. Dabei wird die Tilgung in Prozent pro Jahr angegeben.

Beispiel einer Tilgung

Bei einem Darlehen von 300.000 EUR und 2% Tilgung sind also 300.000 x 2 % = 6.000 EUR zu tilgen. Dividiert man diesen Betrag durch 12 (Monate), so hat man die monatliche Tilgung errechnet.

Dieses Beispiel ist aber rechnerisch nur bedingt richtig. Es trifft nämlich nur bei der ersten Monatsrate zu und auch nur dann, wenn die Auszahlung am Monatsersten erfolgt und die Raten nachschüssig zu zahlen sind. Durch die erste Ratenzahlung verringert sich, wenn auch nur geringfügig, die Darlehensrestschuld. Durch immer gleichhohe Raten bei einem Annuitätendarlehen und stets sinkenden Restschulden erhöht sich so sukzessive der Tilgungsanteil einer Rate. Dieser Effekt wirkt sich am Anfang einer Darlehenslaufzeit unmerklich, am Ende aber spürbar aus. Man spricht bei der Tilgung auch von einer anfänglichen Tilgung beziehungsweise von einem anfänglichen Tilgungssatz, da er sich immer nur auf die volle Darlehenshöhe bezieht.

Was ist eine Annuität?

Als Annuität bezeichnet man eine wiederkehrende Zahlung (Rate), welche bei Annuitätendarlehen für Zins und Tilgung jährlich( lat. annus = Jahr) geleistet werden muss. In der Baufinanzierung wird die Annuität meist monatlich entrichtet.

Speziell bei Geldgebern der öffentlichen Hand, z.B. Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder Landesförderinstitute, sind auch vierteljährliche Annuitäten möglich. Unabhängig, ob nun monatlich oder vierteljährlich die Rate zu entrichten ist, ist im allgemeinen Sprachgebrauch weiterhin der Begriff Annuität üblich, auch wenn damit eigentlich eine Jahresrate gemeint ist. Die Besonderheit: die Annuität bleibt während einer Sollzinsbindung in ihrer Höhe gleich. Da Zinsen lediglich auf die Restschuld gezahlt werden und die Annuität über die Dauer der Sollzinsbindung gleich bleibt, erhöht sich Monat für Monat der Tilgungsanteil innerhalb der Annuität, während der Zinsanteil abnimmt. Die Annuität und damit das Annuitätendarlehen ist die allgemein übliche Form für eine private Baufinanzierung.

Die Monatsrate

Die Monatsrate gibt an, wie hoch die monatliche Zahlung eines Darlehensnehmers an die Bank oder Sparkasse ist. Diese setzt sich bei einem Annuitätendarlehen aus (Soll-) Zins und Tilgung zusammen. Werden Sollzins (in Prozent) und die vereinbarte Tilgung (in Prozent) addiert und dieser Prozentwert vom Darlehensbetrag ermittelt, dann erhält man die jährlich zu leistende Rate. Wird dieser Wert durch 12 dividiert, lässt sich so die monatliche Rate für eine Baufinanzierung berechnen.

Was ist eine Sollzinsbindung?

Die Sollzinsbindung (alter Begriff: Zinsbindung) oder auch Zinsbindungsfrist eines Annuitätendarlehens gibt an, wie lange sich Kreditnehmer und Kreditgeber vertraglich an den Sollzins binden. Es ist damit die Vertragslaufzeit gemeint, welche Sie als Darlehensnehmer mit einem Kreditinstitut eingehen. Da der Zinssatz ist für beide Vertragspartner bis zum Ablauf des Zinsfestschreibungszeitraumes gebunden ist, wird in diesem Zusammenhang auch von einem gebundenen Sollzins gesprochen.

Welche Sollzinsbindungen gibt es?

Der Markt hat sich im Laufe der Jahre deutlich gewandelt. Waren in den 1970er-Jahren noch zahlreiche Baufinanzierungen mit variablem Zinssatz ausgestattet, etablierten sich in der Folgezeit vor allem Sollzinsbindungen von 5 oder 10 Jahren. Heute sind darüber hinaus auch lange Vertragslaufzeiten von 15, 20, 30 oder gar 40 Jahren möglich. Allgemein gilt in einem normalen Zinsumfeld: je länger die Zinsbindungsfrist desto höher der Sollzins. Für Darlehensnehmer ist es empfehlenswert, sich erst mit der idealen Sollzinsbindung des Annuitätendarlehens zu beschäftigen und sich dann ein passendes Kreditinstitut zu suchen.

Wird andersherum vorgegangen und hat die Bank oder Sparkasse keine langlaufenden Annuitätendarlehen im Angebot, dann wird Ihnen zwangsläufig ein Bausparvertrag angeboten. Die Bausparfinanzierung hingegen ist eine andere Form der Immobilienfinanzierung (mit einigen Besonderheiten) und sollte durch einen neutralen Berater mit einem vergleichbaren Annuitätendarlehen (und entsprechend langer Sollzinsbindung) gegenübergestellt werden.

Abgrenzung zum Begriff „Darlehenslaufzeit“

Die Vertragslaufzeiten mit einer bestimmten Sollzinsbindung sind nicht mit der Darlehenslaufzeit bis zur vollständigen Tilgung zu verwechseln (=Gesamtlaufzeit). Unter der Darlehenslaufzeit bei Baufinanzierungen wird die Zeit verstanden, in welcher das gesamte Darlehen zurückgezahlt wird.

Besonderheit: Wird die Höhe der Tilgung so gewählt, dass Sollzinsbindung und Gesamtlaufzeit des Darlehens übereinstimmen, dann spricht wird von einem sogenannten Volltilgungsdarlehen gesprochen. Diese haben sowohl Vor- als auch Nachteile.

Wie finde ich die optimale Sollzinsbindung?

Die Wahl der für Sie richtigen Sollzinsbindung ist immer eine Herausforderung und erst nach ausführlicher Beratung und Kenntnis Ihrer persönlichen Wünsche und Ziele möglich. Es ist stets zwischen einer vergleichsweise kurzen Zinsbindungsfrist mit niedrigerem Sollzins oder einer längeren Sollzinsbindung mit höherem Zins abzuwägen. Kommen zwei Zinsbindungsfristen in Betracht, ist es ratsam, die Differenz zum höheren Zinssatz einer längeren Sollzinsbindung zusätzlich in die Tilgung (der kürzeren Sollzinsbindung) zu investieren. Bei dieser Annahme und mit somit gleichem monatlichen Aufwand wie bei einer länger laufenden Variante, kann errechnet werden, um wie viel der Zinssatz bei einer zunächst kürzeren Frist bei nächster Zinsfestschreibung steigen könnte, damit Ihnen keine Nachteile entstehen. Natürlich können weder Sie noch Ihr Berater Zinssätze in der Zukunft voraussehen. Zuverlässige Zahlen und Fakten sorgen aber in jedem Fall für eine beruhigende Entscheidungsfindung.

Was ist die Darlehenslaufzeit?

Unter der Darlehenslaufzeit bei Baufinanzierungen wird die Zeit verstanden, in welcher das gesamte Darlehen zurückgezahlt wird. Dies ist auch zugleich der Unterschied zu der oft genannten Sollzinsbindung (alt: Zinsbindung). Diese drückt aus, wie lange die Zinsen der Baufinanzierung vertraglich festgeschrieben sind. Sind Laufzeit des Darlehens und die Sollzinsbindung identisch, dann wird von einem Volltilgerdarlehen gesprochen.
Gerade in Zeiten niedriger Zinsen rückt der Begriff „Darlehenslaufzeit“ in den Vordergrund. Dies liegt am Risiko sein Darlehen bei günstigen Zinsen über einen längeren Zeitraum zurückzuzahlen.

Weshalb heißt es oft „kalkulatorische“ Darlehenslaufzeit oder Gesamtlaufzeit?

In den meisten Fällen ist die Sollzinsbindung kürzer als die Darlehenslaufzeit. In diesen Fällen wird bei der Berechnung auch von einer „kalkulatorischen“ Darlehenslaufzeit gesprochen. Warum? Weil die Darlehenslaufzeit eben von Tilgung und Zins abhängig ist. Für die Berechnung der Darlehenslaufzeit muss daher eine Annahme getroffen werden: mit welchem Zins und welcher Tilgung wird nach Sollzinsbindungsende weiter gerechnet? Da den Zins niemand vorhersagen kann wird für die Berechnung angenommen, dass der aktuelle Zins und die vereinbarte Tilgung (und damit die Monatsrate) unverändert bleiben. Deshalb spricht man auch von einer „kalkulatorischen“ Darlehenslaufzeit.

Welche Besonderheiten gibt es also?

• Je niedriger der Zins, desto länger ist die Darlehenslaufzeit und andersherum. Der Anteil der ersparten Zinsen, die mit jeder Tilgungsleistung vom Darlehensbetrag abgezogen werden, ist kleiner als bei höheren Zinsen. Daher: das durch den niedrigeren Zins gesparte Geld in der Monatsrate am besten in die Tilgung investieren, das gleicht diesen Effekt wieder aus.
• Je höher die Tilgung, desto kürzer ist die Darlehenslaufzeit. Das ist an sich keine Überraschung. Dennoch ist es ratsam sich eben genau die kalkulatorische Darlehenslaufzeit bzw. Gesamtlaufzeit errechnen zu lassen. Es ist wichtig zu wissen, wie viele Jahre eingespart werden können, wenn die Tilgung nur ein wenig erhöht wird.

Hier sehen Sie verschiedene Beispiele für Darlehenslaufzeiten für verschiedene Zinsniveaus und Tilgungen.

Worauf sollte ich bei der Wahl der Darlehenslaufzeit und damit der Tilgungshöhe achten?

Tipp: Schnell wird klar, dass bei den derzeit sehr niedrigen Zinsen die Tilgung des Darlehens mindestens 2-3% betragen sollte. Je nachdem in welchem Alter man sich zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme befindet, kann die Höhe der Tilgung (und damit die Darlehenslaufzeit) sehr genau auf beispielweise den Renteneintritt abgestimmt werden. Sondertilgungen können und sollen natürlich auch mit bedacht werden. Diese reduzieren entweder die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung (und sparen somit zu zahlende Zinsen) bzw. verringern die Darlehenslaufzeit bei Volltilgungsdarlehen. Ihre Immobilienfinanzierung sollte also möglichst genau zu den eigenen Bedürfnissen passen. Behalten Sie daher die Gesamtlaufzeit stets im Blick, damit Sie auch im Alter Freude am eigenen Zuhause haben.

Die Sondertilgung

Sondertilgungen bieten die jährlich wiederkehrende Möglichkeit (keine Verpflichtung) einen zusätzlichen Betrag zu tilgen. Das reduziert einerseits die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung und andererseits verringert es den Zinsanteil innerhalb der monatlichen Annuität.

Was ist eine Sondertilgung?

Der Begriff Sondertilgung umfasst die vertraglich zugesicherte Möglichkeit, zusätzlich zur Regeltilgung (Standardtilgung) weitere Zahlungen zum Schuldenabbau während der Zinsfestschreibungsaduer (=Sollzinsbindung) zu leisten. Bei Sondertilgungen handelt es sich um die Option, also nicht die Verpflichtung, zusätzliche Tilgungen zu leisten. Die vereinbarte Sondertilgungsoption gilt pro Jahr und bezieht sich immer auf den ursprünglichen Darlehensbetrag.

Welche Varianten gibt es dabei?

Mittlerweile ist es bei nahezu allen Darlehensgebern üblich Sondertilgungsoptionen anzubieten. Die Spanne reicht dabei von 3 – 10 Prozent pro Jahr. Wenn die Sondertilgungsoption pauschal von der Bank oder Sparkasse mit angeboten wird, dann hat man als Kunde normalerweise auch keine Möglichkeit diese gegen Zinsnachlass abzuwählen (nachfragen!). Andersherum, d.h. wenn von vorn herein keine Möglichkeit einer zusätzlichen Tilgung besteht, dann kostet die Sondertilgung einen Zinsaufschlag.

Was kostet die Möglichkeit einer Sondertilgung?

Üblich sind 0,01% bis 0,02% Zinsaufschlag auf den Darlehenszins pro Prozentpunkt Sondertilgung. Viele Darlehensgeber haben jedoch pauschal einen Prozentsatz (zum Beispiel 5%) „kostenfrei“ mit im Angebot. Natürlich wird dies im Vorfeld von der Bank entsprechend mit kalkuliert. Letztlich ist es nicht entscheidend, ob es zusätzlich einen Zinsaufschlag kostet oder nicht. Am Ende zählt der finale Darlehenszins, der alle Details berücksichtigt.

Vorteile einer Sondertilgung

Sondertilgungen bieten die jährlich Option einen zusätzlichen Betrag zu tilgen. Das reduziert einerseits die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung und andererseits verringert es den Zinsanteil innerhalb der monatlichen Annuität. Zudem bieten Sondertilgungen in Zeiten sehr niedriger Anlagezinsen (Sie haben einen Darlehensvertrag, bei welchem Sie z.B. 3% Zinsen zahlen und für Tages- oder Festgelder erhalten Sie lediglich 0,5%) eine gute Alternative zur Geldanlage.

Nachteile von Sondertilgungen

Mitunter kosten Sondertilgungsoptionen einen Zinsaufschlag auf die Darlehenskonditionen. Wenn Sie sich also relativ sicher sind, dass Sie in den kommenden Jahren ab und an die Sondertilgungsmöglichkeit nutzen, dann lohnt sich der Aufschlag in der Regel. Falls Sie nicht vorhaben Sondertilgungen zu leisten, dann verzichten Sie auf die Möglichkeit, wenn diese Extra-Zinskosten verursacht. Es ist also nur dann ein Nachteil, wenn Sie bei Vertragsschluss eine Sondertilgung mit Konditionsaufschlag gewählt haben, diese jedoch nie nutzen.

Bei einer Baufinanzierung ist die Auszahlung (auch Valutierung genannt) an Bedingungen geknüpft.

Mit Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch wird die Sicherheit für die darlehensgebende Bank begründet.

Bei Immobilienfinanzierung ist die Grundschuld heute die gängige Sicherheit. Früher war die Hypothek das geläufige Sicherungsinstrument der Finanzierungsinstitute. Die Auswirkungen für den Schuldner und die Rechte für den Kreditgeber (Gläubiger) sind vergleichbar, aber nicht identisch. War eine Hypothek für das Darlehen als Sicherheit vereinbart, so sank der Wert der Hypothek im gleichen Maße wie sich die Schulden verringerten. War das Darlehen ganz oder teilweise getilgt und wollten die Kunden nach 20 Jahren umfängliche Renovierungsarbeiten finanzieren, so konnte die ursprünglich eingetragene Hypothek dafür nicht mehr als Sicherheit dienen. Eine neue Hypothek in Darlehenshöhe musste eingetragen werden. Eine Grundschuld hingegen kann aufleben, also erneut verwendet werden, und das auch mehrmals. Bei gleichen Notar- und Gerichtskosten für Beurkundung und Eintragung ist die Grundschuld wegen ihrer Flexibilität und der Einmaligkeit der Kosten eindeutig vorzuziehen.

Auszahlungsvoraussetzungen sind Verpflichtungen des Darlehensnehmers, die er vom Zeitpunkt des Abschlusses eines Darlehensvertrages bis zur Auszahlung zu erfüllen hat.

Diese sind Bestandteil oder Auflage des Darlehensvertrages, damit die Gelder zur Auszahlung kommen können. Die noch zu erledigenden Pflichten werden entweder zusätzlich oder ergänzend in separaten Anschreiben – häufig mit Zusendung der Darlehensverträge – dem Kunden mitgeteilt. Typischerweise muss mindestens die rangrichtige Eintragung der Grundschuld im Grundbuch erfolgt sein. Einige Darlehensgeber arbeiten auch mit Auflagen im Darlehensvertrag, die im Nachgang Angaben des Kunden bestätigen sollen, z.B. Mietverträge, Steuerbescheide oder Bescheinigungen, die das Ende einer Probezeitbeschäftigung bestätigen. Zudem muss das für die Finanzierung gedachte Eigenkapital vorrangig eingesetzt werden, bevor die Mittel aus dem Darlehen einer Bank fließen. 

Die Auflassungsvormerkung ist ein traditioneller Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Allgemein verständlich ist damit eine Eigentumsvormerkung gemeint. 

Eine Auflassungsvormerkung ist eine Vorstufe zur Eigentumsübertragung. Üblicherweise wird nach Abschluss eines Kaufvertrags über eine Immobilie (auch Grundstück) eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Hierum kümmert sich der den Kaufvertrag beurkundende Notar.

Warum wird eine solche „Auflassungs“-Vormerkung eingetragen?

Die Auflassungsvormerkung schützt die Rechte des Käufers. Sie bewirkt, dass zweifelsfrei erkennbar ist, dass ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Der Verkäufer kann somit das Objekt nicht ein weiteres Mal veräußern. Ein Dritter kann auf Grund des Eintrags die Immobilie nicht mehr gutgläubig erwerben. Ein Eintrag ist auch deshalb erforderlich, weil der Berechtigte der Auflassungsvormerkung(= Käufer) etwaige Rechte, die zeitlich nach der Vormerkung eingetragen werden, nicht gegen sich gelten lassen muss. Das gilt auch für grundbuchlich eingetragene Verpflichtungen, die der Käufer selbst veranlasst hat, z.B. die Bestellung einer Grundschuld zur Darlehenssicherung seiner Finanzierung. Deshalb besteht der Gläubiger regelmäßig darauf, dass sein Recht (= Grundschuld) im Rang vor der Auflassungsvormerkung eingetragen wird. Ansonsten wäre sie wirkungslos.

Die Auflassung ist Bestandteil des Eigentumsübertragungsvorgangs im Zuge eines Immobilienerwerbs. 

Nach §925 BGB wird darunter die Einigung des Käufers und des Verkäufers zur Übertragung des Grundstückes bzw. der Immobilie verstanden. Diese Einigung wird im notariellen Kaufvertrag besiegelt. Die Auflassung ist aber keinesfalls mit einem Eigentumsübergang auf den Käufer zu verwechseln. In Deutschland genießt das Grundbuch öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass neben der Einigung im Kaufvertrag (= Auflassung) auch stets die Eintragung des neuen Eigentümers erfolgen muss, damit die geänderten Eigentumsverhältnisse rechtswirksam werden.

Wann erfolgt die Eintragung der Auflassung? Wann werde ich als Käufer Eigentümer?

Die Eintragung erfolgt üblicherweise, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde. Diese Zahlung ist meistens mit einer mängelfreien Abnahme eines Bauvorhabens verknüpft. Sind sich Verkäufer und Käufer hierüber nicht einig, kann dies die Eigentumsumschreibung zeitlich deutlich nach hinten verlagern. In der Praxis sind Fälle bekannt, in denen der Käufer schon jahrelang in der neuen Immobilie wohnt ohne deren Eigentümer zu sein. Er ist dann nur Besitzer. 

Im Allgemeinen wird unter einer Abtretung eine Übertragung einer Forderung bzw. Recht (meist vertraglich) auf einen Dritten (zum Beispiel eine Bank) verstanden. Mitunter ist auch von einer Zession die Rede. Inhaltlich ist dies gleichzusetzen.

Bei einer Baufinanzierung findet eine Abtretung wie folgt Anwendung:

• Abtretung der Rechte aus einem Kaufvertrag (Beispielsweise bei einer Zwischenfinanzierung, wenn das Geld aus einem Immobilienverkauf noch nicht zur Verfügung steht, der Kaufvertrag jedoch bereits geschlossen wurde, dann werden die Ansprüche aus dem Kaufvertrag mitunter an die finanzierende Bank abgetreten, um eine Grundschuldeintragung zu vermeiden).
• Abtretung von Grundschulden bei Anschlussfinanzierungen
• Abtretung von Rechten/ Ansprüchen aus Lebensversicherungen (Kapitallebensversicherungen)
• Abtretung der Rechte/ Ansprüche aus Bausparverträgen oder Investmentfonds usw.

Bei einer Baufinanzierung kann die Abtretungen von Rechten oder Ansprüchen aus Lebens-/ und Rentenversicherungen oder Bausparverträgen auch als zusätzliche Sicherheit verwendet werden. Damit können gleich mehrere Ziele verfolgt werden: bessere Konditionen beim Darlehensgeber oder die Möglichkeit einer größeren Auswahl an Darlehensgebern für die eigene Baufinanzierung (durch die Erhöhung der Sicherheit für die Bank).

Was ist ein Volltilgungsdarlehen

Das besondere Merkmal eines Volltilgungsdarlehens – auch Volltilgerdarlehen genannt – ist, dass es als eine Form des Annuitätendarlehens innerhalb nur einer Zinsfestschreibungsperiode zurückgezahlt wird. Dabei sind verschiedene Darlehenslaufzeiten möglich. In der Praxis anzutreffen sind meist Laufzeiten zwischen 10 und 20 Jahren.

Welche Vorteile hat ein Volltilgungsdarlehen?

Nur ein Zinssatz ist für die gesamte Darlehenslaufzeit bis zur Rückzahlung zu verhandeln
Größtmögliche kalkulatorische Sicherheit ohne Überraschungen
Die Zinssätze sind tendenziell niedriger als bei einer vergleichbaren Zinsbindungsdauer mit Regeltilgung
Geringerer Zinsanteil im Rahmen der Gesamtkostenbetrachtung eines Darlehens
Gibt es auch Nachteile dieser Finanzierungsform?
Ja und nein zugleich. Wer wie die Mehrzahl der Darlehensnehmer nicht beliebig viel Liquidität zur Verfügung hat, empfindet die monatliche Rate als zu hoch beziehungsweise schlicht nicht leistbar. Der Tilgungsanteil eines Volltilgungsdarlehens ist deutlich höher als die bekannten 1-3% der sonst üblichen anfänglichen Tilgung. Deshalb liegt auch die monatliche Belastung naturgemäß über den gewöhnlichen Annuitätendarlehen. Insofern gibt es keinen rechnerischen Nachteil. Für alle anderen, die es sich leisten können und wollen, sind darüber hinaus keine Nachteile zu nennen.

Sind Volltilgungsdarlehen also nur ein Modell für Besserverdiener?

Nein! Wer sich für ein Volltilgungsdarlehen entscheidet, braucht diese Finanzierungsform nicht als alleinigen Baustein einer Immobilienfinanzierung zu sehen. In der Praxis kommen Volltilgungsdarlehen im Rahmen einer Finanzierung durchaus als sinnvoller Teil eines Gesamtpaketes neben „normalen“ Annuitätendarlehen mit Regeltilgung vor.

Bauspardarlehen und Volltilgungsdarlehen

Jedes zugeteilte Bauspardarlehen ist zugleich ein Volltilgungsdarlehen, da sich auch dort Zinssatz und Rate bis zur vollständigen Tilgung nicht mehr ändern.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung (VE) kommt immer dann zur Anwendung, wenn Sie einen Darlehensvertrag mit Festzinsbindung ganz oder teilweise zurückzahlen wollen beziehungsweise müssen.

Die Bank berechnet dabei den Schaden, den sie durch die für sie nicht vorgesehene vorzeitige Rückzahlung erleidet.

Beispiel einer Vorfälligeitsberechnung

Vor 5 Jahren haben Sie ein Darlehen mit 10-jähriger Zinsfestschreibung abgeschlossen. Jetzt haben Sie Ihr Haus verkauft und wollen den Kredit zurückzahlen. Das ist auch grundsätzlich möglich. Allerdings ist die Bank berechtigt, den entgangenen Gewinn für die nächsten 5 Jahre der Vertragslaufzeit als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen.

Einschränkungen und Besonderheiten der Vorfälligkeitsentschädigung

Eine vorzeitige Rückzahlung durch Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist jedoch nicht in jedem Fall möglich. Der Gesetzgeber hat dafür wenige Kriterien genannt. Dies ist z.B. der Verkauf der finanzierten Immobilie, Scheidung oder wenn durch Tod eines nahen Angehörigen eine Notsituation entsteht. In nicht geregelten Fällen entscheidet allein das Wohlwollen des Kreditgebers über eine vorzeitige Rückzahlung. In jedem Fall ist es dem Kreditinstitut erlaub, eine VE zu verlangen. Diese ist nur dann nicht fällig, wenn ein Darlehen ordnungsgemäß zum Ende der Sollzinsbindung oder ein variables Darlehen jeweils fristgerecht gekündigt wurde. Eine Ausnahme gibt es. Darlehen mit einer Zinsfestschreibung über 10 Jahren können ohne Angabe von Gründen gekündigt werden, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind.

Neben der Vorfälligkeitsentschädigung kann sich die Bank oder Sparkasse auch noch den Verwaltungsaufwand bezahlen lassen, der ihr durch die vorzeitige Tilgung entsteht. Die Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung ist komplex. Durch neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) sind die Kreditinstitute angehalten, nur noch die Kapitalmarktzinssätze der Deutschen Bundesbank für die Berechnung des Zinsschadens zu berücksichtigen. Gern fällt die Forderung höher aus als sie dürfte.

Tipp zur Vorfälligkeitsentschädigung

Lassen Sie deshalb die Berechnung zur Vorfälligkeitsentschädigung von einer unabhängigen Stelle überprüfen. Besonders hierauf spezialisiert sind die Verbraucherzentralen der jeweiligen Bundesländer.