Was ist ein Annuitätendarlehen?

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen es und welche Besonderheiten gibt es?

Die gleichbleibende Monatsrate ist für Kunden eine sehr gute Kalkulationsgrundlage. Auch die flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten wie Sondertilgungen, Tilgungswechsel oder Volltilgungsoptionen verhelfen Annuitätendarlehen zu der am häufigsten genutzten Finanzierungsform für private Immobilienfinanzierungen.

Das Wichtigste kurz zusammengefasst

• Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Finanzierungsform bei einer Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung oder auch Anschlussfinanzierung
• Bei einem Annuitätendarlehen wird die Monatsrate „Annuität“ genannt.
• Banken vergeben unterschiedlich teure Varianten des Annuitätendarlehens. Vergleichen Sie die Banken untereinander mit Unterstützung von objektiven Baufinanzierungsexperten.
• Für selbst genutzte Immobilien ist dieses Darlehensform in der Regel günstiger als Zinszahlungsdarlehen bzw. endfälliges Darlehen.
• Für Annuitätendarlehen können z.B. Sondertilgungen und Tilgungswechsel vereinbart werden, um die Rückzahlung flexibel zu steuern.

Wie kennzeichnet sich ein Annuitätendarlehen bei einer Immobilienfinanzierung?

Bei einer Immobilienfinanzierung wird die monatliche Rate eines Darlehens auch Annuität genannt. Diese Annuität bleibt für die gesamte Vertragslaufzeit konstant.

Dabei besteht eine Annuität aus zwei Teilen: der Tilgung und dem Zins. Durch den Tilgungsbetrag wird das Darlehen monatlich immer kleiner. Damit reduzieren Sie also nach und nach Ihre Restschuld.
Der Zins ist ein Ausdruck dafür, was Ihr Darlehen kostet. Die Zinsen zahlen Sie immer nur auf die Restschuld des Darlehens. Da die Monatsrate konstant bleibt, werden die eingesparten Zinsen also der Tilgung zugeschlagen. Das nennt man auch „annuitätischen Effekt“. Unser Video erläutert dies auch noch einmal bildhaft.

Sondertilgungs- und Tilgungswechseloptionen schaffen die nötige Flexibilität

Auf Wunsch des Kreditnehmers können Sondertilgungsoptionen und Tilgungswechsel-Optionen vertraglich geregelt und vereinbart werden. Je nach Bank kostet dies einen Zinsaufschlag oder auch nicht. Sondertilgungen bieten die jährlich wiederkehrende Möglichkeit (keine Verpflichtung) einen bestimmten Betrag, außerhalb der üblichen Monatsrate, zu tilgen. Das reduziert einerseits die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung und andererseits verringert es den Zinsanteil innerhalb der monatlichen Annuität. Tilgungswechsel-Optionen bieten sich immer dann an, wenn innerhalb der Sollzinsbindung Änderungen in der Einkommenssituation anstehen. Das kann zum Beispiel der mit einer Familienplanung verbundene Wegfall eines Einkommens sein. In dem Moment könnte die Monatsrate durch eine Tilgungsreduzierung kurzfristig verringert und später dann wieder erhöht werden.

Wie wird eine Annuität bei einem Annuitätendarlehen berechnet (vereinfacht)?

Monatliche Annuität = [Darlehenssumme * (Zinssatz p.a. + Tilgung p.a.)] / 100] / 12 Monate

Beispiel der Berechnung eines Annuitätendarlehens:

Annahmen: Zinssatz (p.a.) = 2,5%; Tilgung (p.a.) = 3%; Darlehenssumme = 250.000 Euro

Monatliche Annuität = [250.000 * (2,5+3) / 100] / 12 Monate = 1.146 Euro.

Anwendungsgebiete von Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen sind am häufigsten in der privaten Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung zu finden. Die gleichbleibende Monatsrate ist sowohl für Kunden als auch für Banken eine gute Kalkulationsgrundlage. Annuitätendarlehen werden in der Baufinanzierung mit festen- oder variablen Zinssätzen vertraglich geschlossen. Bei Darlehen mit festen Zinssätzen können verschiedene Sollzinsbindungen (=Zeiträume, für welche die Zinssätze vertraglich festgeschrieben sind) vereinbart werden. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. In Ausnahmefällen können auch 30 oder 40 Jahre vereinbart werden.

Unterschiede des Annuitätendarlehens zu anderen Darlehensarten

Andere Darlehensarten sind z.B. das Abzahlungsdarlehen oder das Festdarlehen (=endfälliges Darlehen).

Unterschied Annuitätendarlehen und Abzahlungsdarlehen
Beim Abzahlungsdarlehen werden Zinsen auch auf die Restschuld gezahlt. Jedoch bleibt der monatliche bzw. jährliche Tilgungsanteil immer gleich. Dadurch, dass die monatlich weniger zu zahlenden Zinsen nicht in die Tilgung gesteckt werden (wie beim Annuitätendarlehen), sinkt die Monatsrate bei einem Abzahlungsdarlehen stetig. Was heißt das? Es verlängert sich einerseits die Laufzeit des Darlehens bis zu vollständigen Entschuldung. Damit ist andererseits die Summe der nach der Laufzeit gezahlten Zinsen deutlich höher als bei einem Annuitätendarlehen. Dies ist ein großer Nachteil des Abzahlungsdarlehens gegenüber einem Annuitätendarlehen bei einer Baufinanzierung.

Folgende Grafik zeigt ein Abzahlungsdarlehen

Bei einem Abzahlungsdarlehen bleibt der Tilgungsanteil monatlich gleich, weshalb sich die Laufzeit verlängert. Der Hauptunterschied zu einem Annuitätendarlehen.
So funktioniert ein Abzahlungsdarlehen im Vergleich zum Annuitätendarlehen.

Unterschied Annuitätendarlehen und Festdarlehen (=endfälliges Darlehen oder Zinszahlungsdarlehen)

Bei einem Festdarlehen werden, im Unterschied zu einem Annuitätendarlehen, während der Vertragslaufzeit nur Zinsen gezahlt und nicht getilgt. Die Tilgung wird vertraglich „endfällig“ geleistet, d.h. am Ende der Laufzeit. Diese Darlehensform wird häufig verwendet, wenn parallel in Tilgungsersatzprodukte (=Tilgungssurrogate) gespart wird. Das können u.a. ein Bausparvertrag, eine Lebensversicherung oder eine Rentenversicherung sein.