Wie in der Begriffsklärung verdeutlicht, wird für ein Forwarddarlehen ein bestehender Darlehensvertrag vorausgesetzt. Es ist somit lediglich für Anschlussfinanzierungen, Umschuldungen oder Prolongationen nutzbar. Käufe, Modernisierungen oder auch Bauvorhaben lassen sich hingegen nicht mit einem Forward-Kredit finanzieren.

Ein Forward-Darlehen kann derzeit maximal fünfeinhalb Jahre (66 Monate) im Voraus geschlossen werden. Für längere Vorlaufzeiten (=Forwardzeitraum) gibt es keine Banken, die ein solches Produkt anbieten. “Im Voraus” heißt dabei vor Ablauf der Vertragslaufzeit bzw. Sollzinsbindung Ihres bestehenden Kredits. Sie können also frühestens 5,5 Jahre vor Ende der Sollzinsbindung Ihres Darlehensvertrages eine neue Vereinbarung in Form eines Forward-Darlehens schließen.

Empfehlung: Deutlich früher als 3 Jahre im Voraus brauchen Sie sich eher keine Gedanken zu machen. Die Bankenauswahl für Forwardkredite größer als 3 Jahre Vorlaufzeit ist recht klein.

Und es gibt noch eine weitere, wichtige Besonderheit: Falls Sie für Ihr bisheriges Darlehen ursprünglich eine längere Sollzinsbindung als 10 Jahre gewählt haben, dann könnten Sie Ihr Darlehen nach § 489 BGB kostenfrei kündigen und bereits für diesen Kündigungstermin eine neue Zinsvereinbarung schließen.

Dafür ein Beispiel: Haben Sie vor 7 Jahren eine Finanzierung für einen Immobilienkauf über 15 Jahre abgeschlossen, dann können Sie die Möglichkeit eines günstigen Forwarddarlehens bereits jetzt prüfen. Grund dafür ist die gesetzliche Kündigungsmöglichkeit nach §489 BGB.

Aktuell befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase. Hier ist das Forward-Darlehen ein sehr beliebtes Mittel. Jeder, der schon einmal eine Immobilie finanziert hat, muss sich irgendwann auch mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen. Spätestens mit Ablauf der Sollzinsbindung, also der vertraglich vereinbarten Zinsfestschreibungszeit. Dann stellt sich auch die Frage nach einem Forward-Darlehen. Je nachdem zu welchem Zeitpunkt man sich nach neuen Bedingungen erkundigt, gibt es für Forward-Darlehen verschiedene Alternativen bzw. Arten. Welche Möglichkeiten die aktuelle Bank anbietet, muss erfragt werden. Das Gute daran: ein Bankwechsel ist einfach und deutlich weniger aufwendig als gedacht:

Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihr Darlehen: Wann ist der genaue Zinsablauf (Ende Sollzinsbindung)? Wie hoch ist die aktuelle Restschuld? Wie hoch ist Ihre Monatsrate bzw. sind Zins und Tilgung.
Erkundigen Sie sich parallel bei Ihrer Bank nach dem zu erwartenden Zins für die bevorstehende Zinsverlängerung.

Wenn das Angebot der Hausbank auf dem Tisch liegt, dann gilt es zu überlegen, ob eine Prolongation (d.h. Sie bleiben beim bisherigen Darlehensgeber) oder eine Umschuldung (d.h. Sie wechseln den Darlehensgeber) sinnvoll ist. Dafür ist es notwendig andere Bankangebote einzuholen. Das können Sie am einfachsten bei einem unabhängigen Berater für Immobilienfinanzierungen tun.
Neben dem Zinssatz sind ebenso die Kosten für eine Umschuldung (Abtretung der Grundschuld, eventuelle Treuhandgebühren) zu berücksichtigen.
Am Ende ist es sinnvoll die Höhe des Forwardaufschlags zu kennen. Nur so ist es überhaupt möglich ein Gefühl zu entwickeln, ob ein Forward-Kredit zum jetzigen Zeitpunkt  sinnvoll erscheint. Das ist im Übrigen eine ganz persönliche Einschätzung. Denn was die Zukunft bringt, wissen wir schließlich alle nicht.

Falls das Forwarddarlehen bei einer anderen Bank beantragt werden soll, dann gilt es die notwendigen Unterlagen zu sammeln und zur Prüfung Ihrer Anfrage bereitzustellen.

Nach Erhalt und Annahme des neuen Darlehensvertrags stimmen sich die neue und die alte Bank untereinander ab. So werden alle Details in der Regel reibungslos miteinander gelöst. Damit dies gelingt, bedarf es es einer unterschriebenen Ablösevollmacht für die neue Bank, die Sie mit den Vertragsunterlagen erhalten.

Der neue Darlehensgeber löst mit dem Forwarddarlehen nun die Restschuld bei der bisher finanzierenden Bank zum richtigen Zeitpunkt ab. Erst ab diesem Zeitpunkt beginnt die Sollzinsbindung des neuen Darlehensvertrags (bei einem echten Forwarddarlehen).

Die Vorteile

• Es schafft Sicherheit und Planbarkeit für Ihre Anschlussfinanzierung. Welche Rate bzw. welchen Zins habe ich zu dem Zeitpunkt, an welchem mein Darlehen ausläuft? Ein spontaner Zinsanstieg hätte damit keinen Einfluss mehr auf Ihre Monatsrate nach Ablauf des alten Darlehens.
• Ein Forward-Darlehen sichert das heutige Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft.
• Damit besteht die Möglichkeit der Kostenreduzierung (wenn die Zinsen in dieser Zeit eher steigen).
• Sie können den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses selbst aktiv steuern. Sicher ein deutlich besseres Gefühl als zwei Monate vor dem Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung den angebotenen Zins abschließen zu müssen.

Die Nachteile

• Mit der geschlossenen Forwardvereinbarung gehen Sie einen Vertrag ein, der eingehalten werden muss. Grundsätzlich besteht eine Abnahmeverpflichtung.
• Eine Nachverhandlung von Konditionen, falls der Zinsmarkt entgegen Ihren Erwartungen doch sinkt, ist nicht möglich.
• Wenn ein Objektverkauf durch einen Arbeitsplatzwechsel oder Trennung wahrscheinlich ist, dann würde ein Forward-Darlehen das Kostenrisiko eher Erhöhen. Bei Nichtabnahme eines geschlossenen Darlehensvertrages fällt eine Nichtabnahmeentschädigung (analog der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung) an.

Der Preis eines Forward-Darlehens wird über einen Zinsaufschlag festgelegt. Dieser Aufschlag, auch Forwardaufschlag genannt, wird zum aktuell gültigen Zinssatz hinzuaddiert und richtet sich nach der Vorlaufzeit des Darlehens. Die Vorlaufzeit ist die Zeit von jetzt bis zum Anschlussfinanzierungstermin des alten Darlehens. Forwarddarlehen können derzeit maximal 66 Monate im Voraus geschlossen werden.
Die Höhe der Zinsaufschlages wird pro Monat ermittelt und ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Durchschnittlich werden 0,00 – 0,02% pro Monat verlangt.

Beispiel:

Welche Kosten entstehen zusätzlich, wenn die Bank gewechselt wird?
Für die Abtretung der bisherigen Grundschuld an den neuen Kreditgeber fallen Kosten an (Grundbuchamt und Notar). Diese lassen sich im Vorfeld gut beziffern.
Manchmal werden auch von der bisherigen Bank sogenannte Treuhandgebühren verlangt. Wenige Darlehensgeber (ggf. Versicherungen) verlangen eine Löschung der bestehenden Grundschuld und eine Neueintragung. Meist hat dies den Hintergrund, dass diese Darlehensgeber eine Briefgrundschuld statt einer Buchgrundschuld verlangen.

Tipp: Wir beteiligen uns an den Abtretungskosten (Notar- und Grundbuchkosten) der Grundschuld bis zu einer Höhe von 150 Euro. Zudem kümmern wir uns um einen aktuellen Grundbuchauszug und übernehmen die Kosten dafür.

Hierbei handelt es sich um eine Anschlussfinanzierungsart, bei welcher das Sollzinsbindungsende des Altvertrages bis zu 5,5 Jahre in der Zukunft liegt und man sich schon heute den Zins für diesen Zeitpunkt sichern kann. Konkret ist man mit dem klassischen Forward-Darlehen in der Lage einem erwarteten Zinsanstieg vorzubeugen. Allerdings bieten mehr als 3 Jahre Vorlaufzeit (so nennt man die Zeit vom heutigen Tag bis zum Sollzinsbindungsende) nur relativ wenige Banken an.

Das alte Darlehen läuft also noch planmäßig bis zum Ende der Sollzinsbindung. Die erwartete bzw. errechnete Restschuld (inkl. möglicher Sondertilgungen!) wird dann mit dem sogenannten Forward-Darlehen abgelöst. Man kann daher bereits jetzt den künftigen Zinssatz berechnen und die Höhe der Monatsrate für das Forward-Darlehen kalkulieren. Das schafft Planungssicherheit und nimmt das Risiko einer Zinserhöhung. Die Besonderheit beim klassischen Forward-Darlehen besteht in der vollumfänglichen Sollzinsbindung. Die im Darlehensvertrag vereinbarte Zinsfestschreibungszeit beginnt erst, wenn das alte Darlehen in der Zukunft abgelöst wird.

Auch bei dieser Form der Anschlussfinanzierung kann man bereits heute die Darlehensbedingungen für einen zukünftigen Zeitpunkt festlegen. Gegenüber der klassischen Variante besteht jedoch folgender Unterschied: Die Sollzinsbindung beginnt nicht zum zukünftigen Ablösetermin, sondern sofort bei Vertragsschluss. Die Vorlaufzeit des “unechten” Forward-Darlehens geht somit von der vereinbarten Sollzinsbindung „verloren“.

Achtung: für die Vorlaufzeit des “unechten” Forwarddarlehens fällt jedoch häufig kein bzw. ein sehr geringer Aufschlag an. Die sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit wird bis zum Anschlussfinanzierungstermin entsprechend verlängert. Der jährliche Sollzins des “unechten” Forward-Darlehens wäre damit deutlich geringer. Die Differenz zur höheren Annuität des klassischen Forwarddarlehens sollte man dann in die Tilgung stecken. Gleichzeitig, und das wäre der Idealfall, kann die vereinbarte Sollzinsbindung um die Vorlaufzeit verlängert werden. So kann der Unterschied in der Restschuld – gegenüber dem klassischen Forward-Darlehen – gut ausgeglichen werden. Oft ergeben sich hierbei sogar hohe finanzielle Vorteile für das “unechte” Forwarddarlehen. Gerade für Vorlaufzeiten bis zu einem Jahr empfiehlt sich oft ein unechtes Forwarddarlehen.

Für Focus-Online habe ich einen Artikel geschrieben, welcher diese Thematik mit einer Beispielrechnung vertieft. Viel Freude beim Lesen.

Fazit

Forward-Darlehen können sich lohnen. Sie müssen es aber nicht. Am Ende ist es eine Art Absicherung gegen steigende Zinsen in der Zukunft. Ob diese überhaupt steigen oder wie stark, das weiß niemand genau.

Der Preis für die Versicherung kann taggenau ermittelt werden. Erkundigen Sie sich also frühzeitig bei unabhängigen Beratern nach den Zinsen und Bedingungen, um eine für Sie gute Entscheidung treffen zu können. Ich unterstütze Sie hierbei gern.