Baufinanzierungstipps

Nach erfolgreichem Erwerb des Eigenheims dauert es meist nur wenige Jahre, bis sich Bauherren und Käufer erste Gedanken zu Modernisierungen, Anbauten oder Renovierungen machen. Schließlich sind Werterhalt einerseits und moderne Energieeffizienz andererseits für eine Immobilie von wichtiger Bedeutung. Um diese Vorhaben vernünftig mit einem Modernisierungskredit realisieren zu können, bedarf es konkreter Vorüberlegungen: Wie hoch sind die Investitionskosten? Wie viel habe ich von meinem bisherigen Kredit getilgt (d.h. habe ich evtl. freie Grundschuldteile)? Wie flexibel und schnell sollen Kreditentscheidung und Kreditrückführung realisiert werden? 

Vor- und Nachteile für Modernisierungskredite auf einen Blick

Vorteile

  • Keine Absicherung im Grundbuch
  • Im Gegensatz zu klassischen Ratenkrediten auch langfristig möglich (bis zu 15 Jahren)
  • etwas günstiger als klassische Konsumentenkredite
  • Sondertilgung bis 100% 
  • Sehr schnelle und unkomplizierte Beantragung bei Kreditgeber möglich
  • zügige Auszahlung des Darlehens

Nachteile

  • Etwas teurer als klassische Baufinanzierung
  • Selten mit KfW-Darlehen kombinierbar
  • Wenig geeignet für sehr umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen größer 50.000 Euro

 

 

Was ist überhaupt ein Modernisierungskredit?

Es handelt sich dabei eher um eine Sonderform des Konsumentenkredites als um eine klassische Baufinanzierung. Der Modernisierungskredit vereint die Bedingungen aus beiden Finanzierungsformen in einem Produkt. Es Bedarf in der Regel keiner grundbuchrechtlichen Absicherung, ist jedoch an eine wohnwirtschaftliche Verwendung gebunden. Es werden mittel- und langfristige Laufzeiten für Modernisierungskredite (5 bis zu 15 Jahren) angeboten und gleichzeitig nahezu immer 100% Sondertilgung (eher eine Besonderheit des Konsumentenkredites) zugelassen. Das bringt bei Modernisierungskrediten die enorme Flexibilität! Hinsichtlich der Monatsbelastung verhält sich der Modernisierungskredit wie ein Konsumentenkredit: In den meisten Fällen muss innerhalb der Laufzeit entschuldet werden. Konditionell liegt der Modernisierungskredit zwischen einer klassischen Baufinanzierung und einem klassischen Konsumentenkredit. Modernisierungskredite werden, abhängig vom Kreditgeber, zwischen 5.000 und 50.000 Euro vergeben.

Weshalb sind klassische Konsumentenkredite für Modernisierungsvorhaben zu meiden? 

Dies hat zweierlei Gründe: klassische Konsumentendarlehen sind teurer (wohnwirtschaftliche Verwendung des Darlehens nicht vorgeschrieben, der Zins wird meist bonitätsabhängig festgelegt) und sie haben in der Regel kürzere Laufzeiten als Modernisierungskredit. Ist das Vorhaben rein auf Modernisierung beziehungsweise Renovierung an der Immobilie abgestellt, so ist der Modernisierungskredit dem klassischen Konsumentenkredit unbedingt vorzuziehen. Es sollte daher mit einem Kreditvergleich genau geprüft werden, ob der klassische Konsumentenkredit nur „Modernisierungskredit“ genannt wird oder ob sich auch tatsächlich ein echter Modernisierungskredit dahinter verbirgt.

Warum ist der Modernisierungskredit teurer als eine klassische Baufinanzierung, wenn das Darlehen doch die gleiche Verwendung hat?

Die Grundschuld gilt als eine der höchsten Sicherheiten für den Kreditgeber. Wird eine Grundschuld für die Bank im Grundbuch eingetragen, so wird dies aus Sicht der Bank mit dem bestmöglichen Zins belohnt. Modernisierungskredite werden, ähnlich wie ein Konsumentenkredit, allein auf Basis der persönlichen Situation (d.h. kann man sich die monatliche Belastung aus dem Modernisierungskredit leisten) vergeben. Eine zusätzliche Grundschuld gibt es nicht. Deswegen ist der Zins für einen Modernisierungskredit/ Konsumentenkredit auch höher als bei der klassischen Baufinanzierung. Wegen der gleichzeitigen Bindung an den Verwendungszweck (Modernisierung, Renovierung, Energieeffizienz etc.) ist der Modernisierungskredit jedoch günstiger als klassische Konsumentenkredite.

Weshalb sind Modernisierungskredite schnell und unkompliziert zu erhalten?

Das Geheimnis liegt im Prüfungsaufwand des Vorhabens durch den Kreditgeber und in der Art der Besicherung. Damit ist gemeint, dass für den Modernisierungskredit viel weniger Nachweise erbracht werden müssen als für eine klassische Baufinanzierung. Es beschränkt sich meist nur auf Bonitätsunterlagen und evtl. eine Kostenaufstellung. D.h. Unterlagen zur Immobilie an sich können komplett gespart werden. Demnach muss der Kreditgeber die Immobilie auch nicht beurteilen und auch keinen Beleihungswert bestimmen. Somit entsteht weniger Prüfungsaufwand für einen Modernisierungskredit. Zusätzliche Zeitfresser wie notarielle Beglaubigung bzw. Eintragung der Grundschuld gibt es ebenfalls nicht.

Können KfW-Darlehen mit einbezogen werden?

Für Modernisierungsvorhaben eignen sich KfW-Darlehen grundsätzlich sehr gut. Jedoch ist dabei immer die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch notwendig. Damit wird hier eher von einer klassischen Baufinanzierung als von einem Modernisierungskredit gesprochen. Bei einem bereits bestehenden Baudarlehen gibt es folglich fast nur die Möglichkeit bei der finanzierenden Bank den KfW-Kredit anzufragen. Direkt bei der KfW werden keine Darlehen vergeben. Idealerweise sind bereits freie Grundschuldteile vorhanden, welche für die Planungen gut genutzt werden können. Man spart sich so die Kosten für Beglaubigung und Eintragung einer neuen Grundschuld. Dies alles setzt allerdings voraus, dass der bisherige Kreditgeber einer erneuten Beleihung der Immobilie zustimmt. Für kleinere Modernisierungskredite (bis 50 TEUR, ohne Grundschuldeintragung) sind KfW-Darlehen eher unüblich.

Wann lohnt sich eine klassische Baufinanzierung für Modernisierungsvorhaben?

Prinzipiell immer dann, wenn die Modernisierungskosten die Grenze von 50.000 Euro übersteigen. Ab hier greifen reine Modernisierungskredite nicht mehr. Aus Kostengründen steigt die Attraktivität einer klassischen Baufinanzierung auch mit der Höhe des Modernisierungskredites. Faustregel: bereits ab ca. 40.000 Euro Kredit sollte die Inanspruchnahme eines klassischen Baufinanzierungsdarlehens geprüft werden.

Bei Modernisierungsmaßnahmen bis max. 50.000 EUR kann es sich lohnen, wenn aufgrund der bisher erfolgten Tilgung ausreichend freie Grundschuldteile vorhanden sind. Hier ist ein Gespräch mit dem bisher finanzierenden Kreditgeber durchaus zu empfehlen, da keine zusätzlichen Kosten für eine Grundschuldeintragung anfallen. Mit diesem Angebot ist ein Kreditvergleich für Modernisierungskredite anderer Kreditgeber recht einfach. Grundschulden erneut für Darlehen als Sicherheit zu verwenden heißt allerdings auch, dass das Eigenheim damit erneut belastet und eben nicht entschuldet wird. Für viele Eigenheimbesitzer ist dies jedoch ein wichtiger Aspekt – umso stärker rückt ein Modernisierungskredit ohne Absicherung über eine Grundschuld in den Fokus.

Modernisierungskredite sind klassischen Konsumentenkrediten vorzuziehen.Fazit:

Modernisierungsdarlehen bieten für kleinere Darlehenssummen eine echte Alternative zur klassischen Baufinanzierung. Hier sollten die oben genannten Vor- und Nachteile von Modernisierungskrediten hinsichtlich der individuellen Gegebenheiten betrachtet werden. 
Ist die Verwendung des Kredites für Modernisierungen bzw. Renovierungen klar vorgegeben, dann ist ein Modernisierungskredit dem klassischen Konsumentenkredit sicher vorzuziehen.

 

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