Baufinanzierungstipps

Bauvorhaben sind immer häufiger von langen Bauphasen geprägt. Desto wichtiger ist der Blick auf die sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit und die Bereitstellungszinsen. Ebenso spielt die bereitstellungszinsfreie Zeit bei Immobilienkäufen mit Modernisierungsmaßnahmen und bei Anschlussfinanzierungen (Stichwort Forward-Darlehen) eine Rolle. Bei Anschlussfinanzierungen ist die Vorlaufzeit bis zum Anschlussfinanzierungstermin gemeint. Bei einer Baufinanzierung geht es u.a. auch um die Frage: ist es günstiger die Bereitstellungszinsen zu zahlen oder macht es mehr Sinn die bereitstellungszinsfreie Zeit des Darlehens zu verlängern und damit den Zinsaufschlag für den kompletten Nettodarlehensbetrag zu leisten?

Bei einer Immobilienfinanzierung bzw. bei Annuitätendarlehen werden Bereitstellungszinsen auf den Darlehensteil gezahlt, welcher noch nicht von der Bank ausgezahlt ist. Gerade bei Bauvorhaben ist dieser Punkt von Bedeutung. Oft werden hierfür von den Banken Zinsen in Höhe von 0,25% pro Monat verlangt (entspricht 3% pro Jahr). Vereinzelt wird weniger gefordert. Bereitstellungszinsen fallen erst nach einer bestimmten Karenzzeit, der bereitstellungszinsfreien Zeit, an. Diese Zeit kann individuell vereinbart werden. Schauen Sie sich doch unser Video an. Hier wird kurz und knapp erklärt, was Bereitstellungszinsen sind.

Weshalb fallen Bereitstellungszinsen zusätzlich an?

Banken verlangen für die längerfristige Bereitstellung eines Darlehens Bereitstellungszinsen, wenn dieses nicht abgerufen wird. Bei einem Neubauvorhaben oder Modernisierungen erfolgt die Auszahlung eines Darlehens normalerweise in Teilbeträgen. Immer abhängig vom Baufortschritt und dem bereits eingesetzten Eigenkapital. Grob lässt sich folgendes festhalten: Bereitstellungszinsen werden auf den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens gezahlt, Sollzinsen (im Darlehensvertrag vereinbart) auf den bereits abgerufenen Darlehensteilbetrag. Während einer bereitstellungszinsfreien Zeit ist der Bauherr genau von diesen Bereitstellungszinsen befreit. Und genau hier liegt der Kern der Frage: was kostet mich die Verlängerung einer bereitstellungszinsfreien Zeit im Gegensatz zur Zahlung von Bereitstellungszinsen?

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen - ein Blick in den Zahlungsplan und das Eigenkapital hilft bei der Entscheidung

Ob Generalunternehmer oder Bauträger – ein Zahlungsplan sollte dem Bauherren bei einer Immobilienfinanzierung vorliegen. Dieser ist fester Bestandteil des Bauvertrages und maßgeblich für die Berechnung und Kalkulation der Bereitstellungszinsen im Vorfeld. Hier werden Bautenstände oder Bauabschnitte festgelegt, zu denen ein bestimmter Geldbetrag (Abschlagszahlung) fällig ist. Die Logik ist einfach: ist ein Bautenstand erreicht und überprüft, dann kann die entsprechende Abschlagszahlung geleistet werden. Bei einer Immobilienfinanzierung gilt zusätzlich: Eigenkapital vor Fremdkapital. D.h. ist noch Eigenkapital, welches man für die Finanzierung geplant hat, noch nicht eingebracht, dann verlangt die Bank vorrangige Verwendung. Erst wenn das gesamte Eigenkapital genutzt wurde, kann das Darlehen Stück für Stück abgerufen werden. Natürlich auch hier unter Einhaltung des Zahlungsplanes. Dies ist wichtig für die Kalkulation von Bereitstellungszinsen.

Bereitstellungszinsen sparen und umgehen - Die Finanzierung auf den Zahlungsplan abstellen

Ist der Zahlungsplan bekannt und zeitlich abgestimmt können diese Informationen in die Finanzierung eingebracht werden. Eine bereitstellungszinsfreie Zeit beginnt mit Darlehensvertragsabschluss. Nun sollte man sich die Frage stellen, bis wann der Großteil des Darlehens (inkl. Eigenkapital) gezahlt werden muss. Darüber hinaus muss ein zeitlicher Puffer für eventuelle Bauverzögerungen eingeplant werden.


Beispiel zur Berechnung der BereitstellungszinsenBeträgt die Bauzeit bis zur Fertigstellung planmäßig 15 Monate, dann ist der Großteil an Zahlungen (mehr als 80%) meist innerhalb von 12 Monaten geleistet. Die bereitstellungzinsfreie Zeit muss demnach nicht auf volle 15 Monate abgestellt werden, sondern auf die Zeit, in welcher der Großteil an Zahlungen geleistet werden muss. Denn Bereitstellungszinsen zahlt man nur auf die noch nicht abgerufene Darlehenssumme. Eine eventuelle Verlängerung dieser bereitstellungszinsfreien Zeit kostet i.d.R. einen Zinsaufschlag (Zinserhöhung des Sollzinses) für den gesamten Darlehensbetrag und somit auch auf die gesamte Darlehenslaufzeit.
Es kann also durchaus auch günstiger sein die Bereitstellungszinsen zu zahlen als einen Aufschlag auf den Sollzins der gesamten Finanzierung zu tragen.

Bereitstellungszinsen - Welche Modalitäten sind üblich?

Monatlich fallen oft Bereitstellungszinsen i.H.v. 0,25% pro Monat an. Das klingt erst einmal wenig, entspricht aber 3,00% im Jahr. Bis auf sehr wenige Ausnahmen, wurde die Höhe der Bereitstellungszinsen von Banken leider (noch) nicht an das allgemein sehr niedrige Zinsniveau angepasst.
Pauschal beinhalten die meisten Bankangebote oft eine Zeit von 6 Monaten, in welcher keine Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen. Nur wenige bieten positive Sonderbedingungen mit einem Zeitraum von 12 Monaten. Eine Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit kostet pro Monat durchschnittlich einen Zinsaufschlag in Höhe von ca. 0,01%-0,03%. Ein professioneller und individueller Kreditvergleich für die eigene Region lohnt hier auf jeden Fall. Wir unterstützen Sie gerne dabei, die Bank mit den niedrigsten Bereitstellungszinsen zu finden.

Ist die Bereitstellungsprovision das gleiche wie der Bereitstellungszins?

Ja, es handelt sich dabei um zwei unterschiedliche Begriffe für die gleiche Sache.

Bereitstellungszinsen - Fazit 

Den Zahlungsplan kennen und Bauzeitverzögerungen mit einplanen - Bereitstellungszinsen sparen!Es ist ein (einfaches) Rechenspiel mit Bereitstellungszinsen richtig umzugehen: wenn man den Zahlungsplan genau kennt und eine eventuelle Bauzeitverzögerung mit einplant, dann weiß man bereits heute, wann die einzelnen Zahlungen geleistet werden müssen und wann ich Gefahr laufe, Bereitstellungszinsen zu zahlen. Ich kann so gut vergleichen, was mich die Erhöhung der bereitstellungszinsfreien Zeit auf die Laufzeit des Darlehens kostet und wie hoch alternativ die Zahlungen der Bereitstellungszinsen (monatlich abgerechnet, nur auf noch nicht abgerufenen Darlehensteile) sind. Es ist also abhängig vom individuellen Vorhaben und von den Bedingungen der etwaigen Bank.

 

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