Baufinanzierungstipps

Gerade in Niedrigzinsphasen, wie man sie derzeit erlebt, ist das Forward-Darlehen (Forwarddarlehen) ein sehr beliebtes Mittel. Jeder, der schon einmal eine Immobilie finanziert hat, muss sich irgendwann auch mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen. Spätestens mit Ablauf der Sollzinsbindung, also der vertraglich garantierten Zinsfestschreibungszeit. Dann stellt sich auch die Frage nach dem Forward-Darlehen. Je nachdem zu welchem Zeitpunkt man sich nach neuen Konditionen erkundigt, gibt es für Forward-Darlehen verschiedene Alternativen, die es abzuwägen gilt. Ob der aktuelle Darlehensgeber jedoch alle Möglichkeiten für ein Forward-Darlehen anbietet, muss erfragt werden. Das Gute daran: falls die bisher finanzierende Bank kein oder kein günstiges Angebot hat – ein Bankwechsel ist einfacher und weniger aufwendig als gedacht.

Klassisches Forward-Darlehen

Hierbei handelt es sich um eine Anschlussfinanzierungsart, bei welcher das Sollzinsbindungsende des Altvertrages bis zu 5 Jahre in der Zukunft liegt und man sich schon heute den Zins für diesen Zeitpunkt sichern kann. Konkret ist man mit dem klassischen Forward-Darlehen in der Lage einem erwarteten Zinsanstieg vorzubeugen. Allerdings bieten mehr als 3 Jahre Vorlaufzeit (so nennt man die Zeit vom heutigen Tag bis zum Sollzinsbindungsende) nur sehr wenige Banken an. Das alte Darlehen läuft also noch planmäßig bis zum Ende der Sollzinsbindung. Die erwartete bzw. errechnete Restschuld (inkl. möglicher Sondertilgungen!) wird dann mit dem sogenannten Forward-Darlehen abgelöst. Man kann daher bereits jetzt den künftigen Zinssatz berechnen und die Höhe der Annuität für das Forward-Darlehen kalkulieren. Das schafft Planungssicherheit und nimmt das Risiko einer Zinserhöhung. Die Besonderheit beim klassischen Forward-Darlehen besteht in der vollumfänglichen Sollzinsbindung. Die im Darlehensvertrag vereinbarte Zinsfestschreibungszeit beginnt erst, wenn das alte Darlehen in der Zukunft abgelöst wird.

Beispiel für ein klassisches Forward-DarlehenIn 24 Monaten läuft das alte Darlehen aus, man vereinbart mit einem klassischen Forward-Darlehen 10 Jahre Sollzinsbindung, beginnend erst in 24 Monaten (2+10 Jahre). Diese Vorlaufzeit lässt sich eine Bank natürlich bezahlen und verlangt durchschnittlich einen Zinsaufschlag von ca. 0,01%-0,03% pro Monat.

„Unechtes“ Forward-Darlehen

Auch bei dieser Form der Anschlussfinanzierung kann man bereits heute die Darlehensbedingungen für einen zukünftigen Zeitpunkt festlegen. Gegenüber der klassischen Variante besteht jedoch folgender Unterschied: Die Sollzinsbindung beginnt nicht zum zukünftigen Ablösetermin, sondern sofort bei Vertragsschluss. Die Vorlaufzeit des "unechten" Forward-Darlehens geht somit von der vereinbarten Sollzinsbindung „verloren“.
ABER: für die Vorlaufzeit des "unechten" Forwarddarlehens fällt häufig kein bzw. ein sehr geringer Aufschlag an. Die sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit wird bis zum Anschlussfinanzierungstermin entsprechend verlängert. Der jährliche Sollzins des "unechten" Forward-Darlehens wäre damit deutlich geringer. Die Differenz zur höheren Annuität des klassischen Forwarddarlehens sollte man dann in die Tilgung stecken. Gleichzeitig, und das wäre der Idealfall, kann die vereinbarte Sollzinsbindung um die Vorlaufzeit verlängert werden. So kann der Unterschied in der Restschuld – gegenüber dem klassischen Forward-Darlehen – gut ausgeglichen werden. Oft ergeben sich hierbei sogar hohe finanzielle Vorteile für das "unechte" Forwarddarlehen.

Grafik/ Überblick der verschiedenen Forward Darlehen

 

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen? Welche unterschiedlichen Varianten gibt es? Welche Besonderheiten sind zu beachten?
Die unterschiedlichen Möglichkeiten eines Forward-Darlehens an einem Beispiel erklärt.
 

Fazit

Zusammenfassende Tipps zu unechten und echten Forward-Darlehen.Sie sollten bei der Baufinanzierungsberatung unbedingt nach den Alternativen von Forward-Darlehen fragen – hier lässt sich oft viel Geld sparen. Forward-Darlehen, egal ob klassisch oder „unecht“, lohnen in Niedrigzinsphasen besonders dann, wenn Sie heute von stagnierenden oder steigenden Zinsen für die kommenden Jahre ausgehen. Gerade Darlehensnehmer, die eher mehr als weniger tilgen möchten, sollten die Forward-Darlehen-Alternativen in die eigenen Überlegungen mit einbeziehen. Grundsätzlich zahlen sich „unechte“ Forward-Darlehen mehr bei kürzeren Vorlaufzeiten (0-18 Monate) aus als bei sehr langen. Eine pauschale Aussage lässt sich hier allerdings nicht treffen. Es wird bedingt durch das Produktangebot der Bank und den entsprechenden Konditionen am Markt. Es ist immer eine individuelle Rechnung. Doch in jedem Fall lohnt sich ein Vergleich beider Varianten durch wirklich unabhängige Experten, um diesbezüglich die günstigste und zugleich sinnvollste Variante zu kalkulieren. Unser Team unterstützt Sie bei Fragen hierzu sehr gern.
 
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